Vender propiedades en México siendo ciudadano o residente de USA: cómo evitar errores fiscales, doble tributación y multas
- Abolawlex
- 25 ene
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En un contexto de movilidad global, inversiones internacionales y segundas residencias, cada vez es más común que ciudadanos o residentes fiscales de Estados Unidos posean bienes inmuebles en México. Ya sea como inversión, casa vacacional, residencia para el retiro o fuente de ingresos por arrendamiento, la venta de estos inmuebles genera implicaciones fiscales relevantes que deben atenderse con cuidado tanto en México como en EE. UU.
Este artículo explica, con lenguaje claro y didáctico, cuáles son las obligaciones fiscales que surgen al vender un inmueble ubicado en México siendo ciudadano o residente de Estados Unidos, qué impuestos se pagan, cómo evitar la doble tributación y qué sucede cuando el dinero de la venta se transfiere a una cuenta bancaria estadounidense.
Obligaciones fiscales al vender un inmueble en México siendo extranjero
La enajenación de bienes inmuebles ubicados en territorio mexicano está sujeta al Impuesto sobre la Renta (ISR) y, en ciertos casos, al Impuesto al Valor Agregado (IVA), sin importar la nacionalidad o residencia del vendedor. Lo relevante es la ubicación del bien, no el lugar donde viva el propietario ni dónde se firme el contrato.
¿Quién está obligado a pagar ISR?
El artículo 1 de la Ley del ISR establece que:
Los residentes en México pagan ISR por todos sus ingresos, sin importar su fuente.
Los residentes en el extranjero pagan ISR únicamente por los ingresos cuya fuente de riqueza se ubique en México.
Por ello, si un ciudadano o residente fiscal de EE. UU. vende un inmueble ubicado en México, debe pagar ISR en México sobre la ganancia obtenida, salvo que exista una pérdida fiscal debidamente acreditada.
¿Cómo se determina la ganancia gravable?
La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo comprobado de adquisición, debidamente actualizado por inflación. Además, pueden restarse ciertos gastos indispensables relacionados con la operación, tales como:
Honorarios notariales
Comisiones por intermediación inmobiliaria
Avalúos
Impuesto predial
Mejoras documentadas
Ejemplo práctico
Precio de venta: $3,000,000 MXN
Costo de adquisición actualizado: $2,200,000 MXN
Gastos y honorarios: $150,000 MXN
Ganancia gravable: $650,000 MXN
Conforme al artículo 160 de la Ley del ISR, la fuente de riqueza se considera ubicada en México cuando el inmueble se encuentra físicamente en territorio nacional. Por ello, el SAT tiene plena jurisdicción fiscal sobre la operación.
Formas de pagar el ISR en la venta de inmuebles
1. Pago del 25% sobre el total del ingreso
Esta opción aplica automáticamente cuando el vendedor no designa un representante legal en México. En este caso:
Se paga el 25% sobre el valor total de la venta.
No se permiten deducciones de ningún tipo.
Ejemplo: si vendes un inmueble en $3,000,000 MXN, el ISR será de $750,000 MXN, aun cuando la ganancia real sea menor.
2. Pago sobre la ganancia real (tarifa progresiva)
Si el extranjero designa un representante legal residente en México y la operación se formaliza ante notario, puede optar por tributar sobre la ganancia neta real.
En este caso:
Se permiten deducciones.
Aplica la tarifa progresiva del artículo 152 de la Ley del ISR (1.92% a 35%).
Ejemplo:
Precio de compra: $1,200,000 MXN
Precio de venta: $2,000,000 MXN
Ganancia bruta: $800,000 MXN
Deducciones: $100,000 MXN
Ganancia neta: $700,000 MXN
El ISR podría ubicarse entre $175,000 y $210,000 MXN, muy por debajo del 25% sobre el total del ingreso.
IVA en la venta de inmuebles
La venta de inmuebles comerciales (locales, oficinas, bodegas) está gravada con IVA del 16%, salvo excepciones específicas. La venta de casa habitación está exenta.
Ejemplo:
Precio del inmueble: $2,000,000 MXN
IVA: $320,000 MXN
Total pagado por el comprador: $2,320,000 MXN
El vendedor deberá enterar el IVA correspondiente al SAT.
¿Dónde se pagan los impuestos y cómo evitar la doble tributación?
Como regla general, los impuestos por la venta de inmuebles ubicados en México se pagan en México. No obstante, los ciudadanos o residentes fiscales de EE. UU. también deben reportar la operación ante el IRS.
Foreign Tax Credit (Formulario 1116)
Estados Unidos permite acreditar los impuestos pagados en el extranjero mediante el
Foreign Tax Credit, evitando así pagar doble impuesto por el mismo ingreso.
Ejemplo:
Ganancia: $30,000 USD
ISR pagado en México: $7,500 USD
Impuesto teórico en EE. UU. (15%): $4,500 USD
Resultado: no se paga impuesto adicional en EE. UU., pero sí se reporta la operación.
Transferir el dinero a Estados Unidos: ¿genera
impuestos?
No. Transferir dinero de una cuenta propia en México a una cuenta propia en EE. UU. no es un hecho generador de impuestos.
Lo relevante es el origen del dinero, no su movimiento. Si la ganancia ya fue gravada en México y se reporta correctamente ante el IRS, la transferencia no genera un nuevo ingreso.
Obligaciones de reporte en EE. UU.
FBAR (FinCEN 114): si las cuentas extranjeras superaron $10,000 USD.
Form 8938 (FATCA): si se superan los umbrales aplicables.
Schedule D (Form 1040): para reportar la ganancia.
Form 1116: para acreditar el ISR pagado en México.
Documentación clave que debes conservar
Escritura pública de compraventa inscrita.
Comprobantes bancarios.
Cálculos y constancias de ISR e IVA.
Facturas de mejoras y gastos.
Contrato y poder del representante legal.
Una documentación completa facilita el acreditamiento fiscal y protege ante auditorías.
Casos especiales: residencia fiscal y establecimiento permanente
Residente fiscal en México
Tributa como cualquier persona física mexicana.
Extranjero con establecimiento permanente
Si el inmueble forma parte de una actividad empresarial habitual, puede configurarse un establecimiento permanente. En ese caso:
Aplica el régimen general.
No es posible tributar en RESICO, conforme al artículo 113-E de la LISR.
Ideas clave para recordar
La venta de inmuebles en México siempre genera ISR en México.
Transferir el dinero a EE. UU. no genera impuestos adicionales.
El Foreign Tax Credit evita la doble tributación.
El IVA aplica a inmuebles comerciales.
La planeación fiscal previa puede ahorrar cantidades significativas.
Siempre asesórate con un especialista en fiscalidad internacional.
Para conocer más sobre el tema, aquí les compartimos un video en donde abundamos al respecto.
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